大江东

2019年前9个月 杭州卖掉了93536套房子

2019/10/2 9:25:15  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

       2019年前三季度,杭州市场(含富阳、临安)商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年来的第二低。


  其中,9月份新房成交量为11662套,与去年同期的12808套相比,成交量下降了约8.95%。“金九”表现并不突出。


  二手房市场挂牌量逼近10万套大关,业主主动降价的情况开始频繁出现。


  与此同时,在“限房价、限地价”新政的影响下,杭州土拍市场也逐渐回归理性,进入9月份以来,多个涉宅地块出让保持了低溢价甚至零溢价。

杭州楼市一-三季度新建商品房成交统计 


杭州楼市2015-2019年前三季度新建商品房成交统计


  一、新房市场“稳”字当头,二手房挂牌量逼近10万大关


  今年9月份,杭州新房共销售11662套,环比8月,有所提升,在年内能够排进第4位。


  虽然出现了像天都城滨沁公寓这样的最低中签楼盘,但从大环境来看,9月份以来,整体中签率较上月有明显上升。让我们来看几组案例:


  森林海尚加推中签率为77.5%,与今年上半年创下的39.87%、53.45%相比,已逐渐显现疲态;


  古翠隐秀9月加推,中签率约为63.4%,与此前5月份创下的29.16%不可同日而语……


  其它一些楼盘也呈现出回归理性态势。出现这一状况主要有两个原因:


  一是今年9月份整个市场供应规模出现了一定程度的下滑,全月为13356套,与去年同期相比,减少了1091套。


  二是由于整个楼市大环境开始呈现趋冷态势。特别是一些轨道交通优势不明显、总价段较高、倒挂区间相对狭小的项目尤其如此。

杭州楼市2018、2019年前三季度新建商品房供应量统计


  此外,二手房市场去库存压力开始显著。据统计,截止至9月30日,杭州市场(含富阳、临安)二手房挂牌量共计94263个,市场分析预测,突破10万套大关近在咫尺。


  一些热门红盘区域内的二手房中介连锁门店经纪人相继反映:“已有不少业主主动提出降价,且三季度以来,带看量、咨询量和成交量均有不同程度下滑。”


  一二手房价格倒挂的红利仍然相对可观,是造成这一情况的最直接原因。在今后一段时期,如此的一二手房市场相对分化的局面或将持续。


  二、“双限”新政之下,土拍市场回归理性


  据浙报传媒地产研究院数据统计,2019年1-9月份,杭州市区(不含富阳、临安)共计成交地块151宗,总成交金额达1941亿元,成交规模较去年同期减少了约60亿元,降幅约3%。


  但仅在今年前六个月,土地出让金成交规模达1409.3亿。


  第三季度的变化,与今年6月29日出台的“限房价、限地价”新政关联密切。此举无疑相当于在很大程度上锁死了未来一些板块的短期涨幅和预期。


  在“双限”新政的影响下,杭州土拍市场开始逐渐回归理性。高地价、高溢价率、高自持比的“三高”地块明显减少。


  7 、8两月,已出现部分地块低溢价出让,但此时,仍有部分萧山、余杭及钱塘新区涉宅地块以近30%的溢价率出让。


  整个9月份,累计出让的31宗土地中,平均溢价率仅为12.2%。


  涉宅地块中,零溢价的出现频率也更高。


  较有代表性的是9月4日,笕桥单元住宅地块出让,由金隅拿下,溢价12.19%,需配建7404㎡公租房,相当于地价回归年初;而杭州国际商贸城单元住宅地块和良渚新城好运路站,勾阳路西商住地块溢价率均为0;


  9月10日,西房拿下笕桥宅地,溢价率仅为3.04%,楼面价约合23783元/㎡;同一天,运河新城宅地出让,成交楼面价为20488元/㎡,而该板块此前的精装限价高达38000元/㎡……


  政府限价政策对于平抑预期卓有成效,在“双限”新政的作用之下,杭州土地市场呈现出冷热不均的态势,选择相对优质地块仍是多数房企的共识。


  当下,在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下,土地市场表现也必然愈发趋于理性。


  三、四季度仍有这些丰富房源值得挑选


  当前,无论是新房还是二手房,一级市场抑或二级市场,均传递着楼市调控显著、理性回归的讯息。


  仅“十一”黄金周期间,就有14个楼盘登记摇号,总供应量近千套。其中既有像绿城杨柳郡这样关注度颇高的TOD产品加推,又有像国玺悦龙府这样全新登场的首秀项目。


  价格方面,从“1”字头到“5”字头,涵盖了从刚需到高端改善的多层次需求,其项目分布也囊括了当下杭州的众多热点板块,如未来科技城、申花、城东新城、萧山市北等。


  与此同时,四季度仍有不少项目值得期待:绿城梧桐郡、地铁万科天空之城、远洋西溪公馆、保利融信和光尘樾、绿城九龙仓晓风印月、仁恒滨江园等均是重磅楼盘。

第四季度值得重点关注的楼盘


  上述热门项目中,有的始终关注度较高,有的接连创下超低中签率,还有的对板块有着风向标意义。


  其中,梧桐郡曾在今年6月份创下1.56%的超低中签率,接下来加推,产品与价格将大概率与此前持平,且仍卖毛坯。在当前红盘存量越来越少的大背景下,该项目中签率会否进一步下探,甚至挑战天都城滨沁公寓的0.66%?


  绿城杨柳郡此番加推为该项目收官之作,与此同时,天空之城也将接力TOD项目,这一全新产品在市场表现方面或将超越杨柳郡,称为杭州TOD市场的全新领军者。


  晓风印月或将在四季度迎来首开,据该项目销售人员透露:目前表现出极大兴趣的“预登记”家庭或已超过10000组。此前,滨江的其它楼盘销售情况并不尽如人意,那么,晓风印月能否代表滨江打个“翻身仗”?一切有待观察。


  热门红盘往往凝聚着人们对美好人居的向往,那些自身品牌及产品线过硬、身居热门板块且倒挂红利明显的项目总能得到人们的青睐。


  在调控显著、理性回归的当下,各大红盘会否如期得到广大购房者青睐?一切都要接下来的三个月给出最终答案。


  (本文数据统计截止到2019年9月29日)


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